目前日期文章:201310 (3)

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王先生在一家私人公司工作了三十多年,由於專業經驗豐富,一向是公司倚重的老幹部,最近一年來感覺到體力不濟,經常腰酸背痛,成為醫院的常客。感覺到自己已經進入了老人社會,無法再同那些有幹勁的年輕小伙子一起打拼了!三個月前決定自行退休,免得被人罵成霸著職位不讓年輕人出頭的「老賊」,被罵後才要退休,多沒有面子!

   退休後的生活雖然悠閒,每天都可睡到自然醒。手頭也有幾百萬元的退休金可以支配,由於平時不注意投資理財,只會拿去定存,年利率卻不到二扒,連苦哈哈的日子都難撐下去?憂心未來,精神上產生無比的壓力!

   有一天他路過法院,看到很多人匆忙進出,不知道在忙些什麼?自己平日奉公守法,與人無爭,這輩子還沒有進出過法院。閒來無事,便進去瞧瞧。看到一間廳房內擠滿了人,原來正在進行不動產的拍賣。檯上的主持人打開一個投標箱,裡面是空的,便宣布這件不動產沒人投標,要改期拍賣。這時候檯下的人交頭接耳,紛紛討論起來。平時對任何事都非常投入的王先生,便豎起耳朵細聽這些人交談內容?原來這筆不動產因為有租賃關係存在,法院在拍賣公告中註明不點交,所以讓很多想買的人望而卻步,怕買到後喫了大虧!有人說第三次再減價拍賣,應該比市價便宜很多,值得賭賭運氣,放手一博,說不定標到就是撿到便宜貨!

   聽了周邊那些對法拍屋非常有心得的人有意無意的談話,頭腦相當靈敏的王先生馬上想到參與法拍屋投標買屋,可能是像他這樣手頭資金不多,又想置產保值者的好管道!因為一切都可以由自己作主,不必假手他人,至少可以省掉買屋的大筆仲介費用!當時就作出決定,鎖定那筆已經拍賣過二次,卻無人敢買的房屋作為投資法拍屋的首選目標。由於過去對這方面缺少接觸,既然決定要投標,事前便要多作功課,尤其是關係到拍賣的一些法律問題,必須要先有概念,否則喫了虧都不知道原因,哪就太遜了!

    這時王先生心中浮現了二點法律疑團?第一、不點交的法拍屋為什麼沒人敢買?第二、買到手以後可不可以除去房屋上的負擔?

   王先生這兩點疑慮,是許多想買法拍屋又不敢出手投標者的心聲。其實法拍屋也是買賣的一種,只是在程序上是由執行法院依據《強制執行法》的規定,用強制的手段代債務人出售不動產而已,有心參與競標的人,只要多翻翻「六法全書」中的《強制執行法》相關法條,有關不動產拍賣程序的進行,都用法條列得一清二楚,法院只是照著法條走,能夠瞭解法條的意義,掌握其中的「眉角」,應該不會難倒人!

   債務人所有的不動產上有租賃關係,拍賣公告中註明不點交,得標的人買到所有權,在一定期間內自己卻無法使用,會讓一些嫌麻煩的人不敢應買。無人投標的結果,法院對應的方法是不斷地減價改期拍賣,直到有不能拍賣的原因出現為止。不動產因為價值高,公告拍賣以前都要經過鑑價才決定底價,一再減低拍賣底價的結果,顯然會使拍賣物的價值遠低於市價,自然會吸引投資客或自用者的青睞,這時所出的標價太接近底價,很有可能無法得標而白忙一場!出價如何拿捏,恰到好處,那才是一門大學問呢!

   拍賣物不點交,通常在查封筆錄中可以看得出端倪,因為《強制執行法》第七十七條第一項規定,查封時書記官應作成查封筆錄,查封的「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形。是這條項法條第二款所定應記載的事項,「使用情形」便是不動產有無供他人使用的記載。法院實施拍賣的公告,依同法第八十一條的規定,亦應記載「占有使用情形」。參與投標者認為有進一步明瞭查封情形的必要,可以依據公告所載的「閱覽查封筆錄之處所及日、時。」前往閱覽查封筆錄。

拍賣後不點交者的原因,在拍賣公告中也要記載,是拍賣公告的法定內容之一。在公告中沒有載明不點交的拍賣物,法院就得在得標者繳清價款以後,發給不動產移轉證書同時指定日期將拍定的不動產點交給得標人,經過點交手續以後,得標人這才為完整的所有權人,可以隨心所欲地支配自己的不動產。

   不點交的不動產,法院在發給所有權移轉證書以後就不再管這檔事了!買受人要自己負起收回不動產的責任,所以在參與投標以前,得先將不點交的法律上原因弄清楚,用作預估被他人占用期間的損失參考,所出標價才不致太離譜。不點交的原因若是單純的租賃關係,買受人就得有作「包租公」或「包租婆」的打算,因為《民法》第四百二十五條第一項規定,「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」這種規定,對於法院替債務人拍賣不動產的強制執行,也同樣適用,得標的買主要接納原先的所有權人與承租人簽訂的租賃契約,繼續成為原契約的出租人。除非原租約沒有經過公證,或者租期超過五年,依同條第二項的規定,才不在適用的範圍。

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法院公告遺失刊登 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

一般訂立遺囑的被繼承人在繼承財產的分配上,會發生附條件的遺囑財產是否構成贈與的問題?這在民國 101 年 12 月 26 日修正:民法第1200條:┌遺囑所定遺贈,附有停止條件者,自條件成就時,發生效力。┘,及民法第1201條:┌受遺贈人於遺囑發生效力前死亡者,其遺贈不生效力。┘來看,在遺囑財產受贈人在遺囑成立後,未完成贈與條件生效手續前,受贈人所得到的只是一個期待請求權,被繼承人在遺囑生效無法完成贈與時,當然應該把這一筆不納入遺產分配的財產,自遺產分配前二年內把在他人管理之下的財產歸扣並納入遺產重新分配。那麼這筆遺贈管理財產的歸屬,在民法第1202條規定:┌遺囑人以一定之財產為遺贈,而其財產在繼承開始時,有一部分不屬於遺產者,其一部分遺贈為無效;全部不屬於遺產者,其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者,從其意思。┘,也就是說如果在被繼承人死亡前,該筆遺囑贈與沒有發生生前贈與的法律效力,那麼這筆遺囑贈與財產部分在被繼承人死亡遺囑生效後,仍然要計入遺產分配給所有繼承人,而例外的規定是但書的對於遺囑要有特別處分的┌意思表示┘規定,有了這個排除前段適用的意思表示的證明(可以補充但未必為書面),這一筆遺贈財產仍然可以獨立於遺囑財產之外發生遺囑贈與效力。如果這遺囑贈與財產者具有繼承人身分者,那麼這筆遺囑贈與在性質上仍然屬於遺產,也應該計入應繼分及特留分的規定,除非在遺囑生效前已交付發生生效要件。

   民法第1160條:┌繼承人非依前條規定償還債務後,不得對受遺贈人交付遺贈。┘,對於遺囑贈與成為約定債務時,是不是應以優先於遺贈方式,適用本條規定前段繼承人應先償還債務方式處理?基本上在附停止條件的遺囑贈與,屬於不完全履行債務性質,不是純粹的金錢債務,所以民法第1160條規定的繼承人交付遺贈前應先償還(被繼承人)債務,基本上指的是金錢相關的債務而言,並不是所謂的財物的遺贈,所以此處的遺囑贈與約定債務所指,當然指的是金錢給付債務,才能適用民法第1160條,取得在繼承發生時的優先償還債務規定的地位。至於交付(或先信託)尚未生效的遺囑贈與財物,那就要依據當事人遺矚或生前的意思表示內容,以做為執行遺囑的內容來決定其所有權,否則仍然屬於繼承財產的一部分。

   至於遺贈權有沒有一身專屬權?並且可以成為代位繼承的標的問題?基本上一身專屬權是基於人格權上所建立的,基本上是法律所規定以親屬身分的繼承地位,例如民法第1140條的直系卑親屬的代位繼承權;另外就是意定屬於人格專屬權而可以基於此一身分繼承者,例如基於個人情感而為之遺囑贈與,其雖無身分法上的繼承地位,但是因為身分上的專屬權如果不能隨意被變動的話,那麼一身專屬權就可以在人格權上被代位繼承。這可以從民法第1148-1條規定:┌繼承人在繼承開始前二年內,從被繼承人受有財產之贈與者,該財產視為其所得遺產。前項財產如已移轉或滅失,其價額,依贈與時之價值計算。┘來看,所謂的繼承人並不限於民法第1138條的法定繼承人。再從民法第1148條規定來看,┌繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。┘,民法第1148條第1項但書規定的┌但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。┘,即可以證稱所謂的人格權的一身專屬權,是可以在繼承財產外計算遺贈財產,並可以成立代位繼承權的。但是我們必須講清楚的是在遺產生效前二年內的歸扣權,對於影響應繼分或特留分時仍然是可以行使的,這都是我們在適用法令上要特別注意的。

引用-文 / 方承志【台灣法律網】

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,2191,&job_id=199220&article_category_id=2192&article_id=117147

 


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【新聞】藝人吳○○財產遭查封,台北地方法院今天拍賣他名下台北市基隆路的房產,底價新台幣2437萬元,結果無人投標,首拍流標。吳○憲日前傳出財務危機,因投資LED失利,而積欠鼎○吸金案被告秦○鈺2000萬元。秦○鈺向法院聲請強制執行,查封吳○○名下多筆不動產,包括基隆路二段房產等。台北地院上午首度拍賣吳○○基隆路二段房產,共25坪大,底價2437萬元;但截止投標時間過後,無人投標應買,最後流標,法院未來將降低底價再拍賣(中央社101年11月14日報導:吳宗憲房產法拍首拍流標)。

【疑義】按有關房產法拍,係規定於強制執行法(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=B0010004)。其中,與再拍賣降低底價有關者,係明定於強制執行法第91條。該條規定「(第1項)拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。(第2項)依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾百分之二十。」,是第1次拍賣無人應買,而且無人承受或依法不得承受時,執行法院定期再行拍賣(第2次拍賣)「應」「酌減」拍賣最低價額。換言之,雖「應」「酌減」,但「酌減」多少,除酌減數額不得逾百分之二十外,則由執行法院裁量之。

至於再行拍賣(第2次拍賣)無人應買時,第3次拍賣是否應酌減拍賣最低價額?則規定於強制執行法第92條:「再行拍賣期日,無人應買或應買人所出之最高價,未達於減定之拍賣最低價額者,準用前條之規定;如再行拍賣,其酌減數額,不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」,而該條係規定「再行拍賣期日,無人應買時,乃依「性質準用」強制執行法第91條之規定,是第3次拍賣是否應酌減拍賣最低價額,則尚須比對個案上的性質,是否有準用強制執行法第91條之餘地,而非一律應「酌減」。

另外,參與法拍,除了在投標前,要到實地勘查外,對於強制執行法第81條:「拍賣不動產,應由執行法院先期公告。前項公告,應載明左列事項:一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,定有保證金額者,其金額。三、拍賣最低價額。四、交付價金之期限。五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。六、定有應買資格或條件者,其資格或條件。七、拍賣後不點交者,其原因。八、定有應買人察看拍賣物之日、時者,其日、時。」所定不動產拍賣公告事項,也應詳讀,瞭解「不點交、共有人之優先承買」等之真意,以免拍定到被海蟑螂占用等煩擾事。

引用-文 / 楊春吉(故鄉)【台灣法律網】

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,662,&job_id=190236&article_category_id=315&article_id=110737


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